네이버카페 김인만부동산경제연구소 김인만 소장

김인만 네이버카페 김인만부동산경제연구소 소장.

미친 서울 집값이 민간택지 분양가상한제 규제 발표 이후 더 난리다.

아기 업고 장바구니 들고 온 아주머니가 주식 객장에 보이면 끝물이라는 우스갯소리가 있는데 지금 부동산시장이 그런 상황이다.

그 동안 부동산구입에 관심이 없거나 기다려오던 위험회피 성향을 가진 분들이 매수대열에 뛰어들고 있다.

2년 반 동안 17번이 넘는 강력한 대책을 쏟아 부었음에도 왜 서울 집값은 잡히지 않는 것일까?

부동산 수요억제정책만으로 서울 집값을 잡겠다는 생각부터 틀렸다.

수요는 구매 능력과 구매 욕구로 구분할 수 있는데 대출 규제 등을 통해 구매 능력을 잡고 종합부동산세 등을 통해 구매 욕구를 잡겠다는 것이 정부규제의 큰 틀이다.

하지만 전세가 무이자대출 역할을 해주면서 집값을 떠받들어주면서 구매 능력을 보조해주고 있다.

또 지난 40년 동안 수십 배 상승의 달콤한 열매에 익숙해진 수요의 구매욕구가 규제정책만으로 쉽게 사라진다고 생각하면 오산이다.

특히 주변인들이 부동산투자로 돈을 벌었다는 소식과 이러다가 영원히 서울에 집을 살 수 없을 것 같다는 불안감이 기름을 붓고 있고 더 오를 것이라는 자신감이 충만한 집주인들은 매물을 거둬들이고 있는 요즘이다.

정부는 서울주택공급이 충분하다는 입장이지만 서울 내 유휴지 개발로 대략 4만 호, 도시 규제 개선으로 5만 호 정도 공급계획만으로는 언 발에 오줌 누기도 안 된다.

3기 신도시는 당장 공급이 되지도 않을뿐더러 서울이 아닌 경기와 인천이다.

재건축, 재개발 등 정비사업과 민간택지 분양가상한제 규제는 서울 집값 부족 우려를 부추겼다.

여기에 저금리 영향으로 커진 유동성과 경기침체로 인한 불확실성이 커지면서 서울은 버티겠지 하는 심리, 부동산을 대체할 뾰족한 투자 대안이 없는 현실도 한몫하면서 수요와 공급이 균형이 완전히 무너졌다.

정부는 내 임기 동안 빨리 가시적인 성과를 얻으려는 조급증을 버려야 한다.

수십 년 동안 누적된 고질병인 부동산 문제를 대책 몇 번만으로 잡겠다는 생각부터 틀렸다.

정부 정책이 제대로 먹히지 않는 가장 큰 원인은 바로 정책의 신뢰성 때문이다.

시장은 이러다가 부동산시장이 침체하면 규제를 풀어준다는 확신을 가지고 있다.

정부는 절대 풀어주지 않을 것이라 했지만 역시 이번 11·6대책에서 고양시 일부와 부산를 조정대상지역에서 해제하면서 시장을 따라가는 정책의 모습을 다시 확인 시켜 주었다.

정부는 시장에 끌려 다닐 것이 아니라 대출 등 필요한 규제와 함께 공공임대주택 공급확대 등 핵심 정책을 일관성 있게 추진하면서 시장을 리드해야 한다.

특히 공공임대주택은 정부의 모든 역량을 총동원하여 소유에서 거주로 주택에 대한 패러다임이 바뀔 정도의 많은 양을 공급하여야만 주택문제를 해결할 수 있을 것이다.

시장의 수요자들은 행여나 내가 원하고 필요해서가 아니라 남들보다 뒤 쳐질 것 같다는 상대적 비교에 더 불안한 것은 아닌지 한 번쯤 생각해볼 필요가 있다.

게임을 통해 만족도를 측정한 연구가 있었는데 외국인은 내가 돈을 땄을 때 만족감을 느꼈지만, 우리나라 사람들은 남들보다 앞섰을 때 만족감을 느꼈다고 한다.

나와 내 가족을 위한 집은 필요하지만 투자의 목적을 잃어서는 안 된다.

친구 자녀는 다 공부 잘하고 좋은 대학 간 것 같지만 현실은 그렇지 않듯이 실제로 부동산 투자를 해서 돈을 많이 번 분들보다 그렇지 않은 분들이 훨씬 더 많다.

상대적 비교는 끝이 없다. 나 보다 잘나고 돈 많은 사람이 얼마나 많은가

행복은 절대기준이기 때문에 나와 내 가족이 행복하면 나 보다 더 행복한 사람은 없다.

 

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