"월세 일단 깍아주고 돌려받아라"...'코로나 상가 임대차법' 시행 임박

상가임대차법 국회통과...정부 공포 즉시 발효
코로나 피해 임차인 월세 등 무한대 감액 가능
다음 계약 때는 임대인이 깍아준 만큼 인상
임대료 연체 6개월 동안은 계약해지 못해

김성현 승인 2020.09.24 23:05 의견 0
24일 오후 서울 종로구 젊음의 거리./사진=연합뉴스


[포쓰저널=김성현 기자] 코로나19로 어려움은 겪는 자영업자·소상공인 등 건물 임차인이 6건물주를 상대로 월세나 보증금을 깍아달라고 요구할 수 있도록 하는 개정 상가건물임대차보호법(상임법)이 시행을 앞두고 있다.

개정법은 코로나19 사태가 임차료 감액청구권 행사 사유라는 걸 명확히 하고, 상가 임차인이 월세를 못내더라도 6개월 동안은 건물주가 계약해지나 계약갱신 거절을 할 수 없도록 했다.

국회는 24일 본회의에서 이런 내용을 담은 상임법 일부 개정안을 재석 252명 중 찬성 224명, 반대 8명, 기권 20명으로 가결했다.

개정법은 기존 상가 임대차 계약에도 적용되고, 부칙에 따라 공포 즉시 시행된다.

정부는 빠른 시일안에 대통령 재가를 거쳐 개정법을 관보게재를 통해 공포할 방침이다.

개정법에 따르면 임대인은 월세 인하 이후 그 만큼 다시 월세를 올릴 수 있지만, 일단은 수입 손실을 보게되는 만큼 건물주들 반발과 적용과정에서의 혼선은 불가피할 전망이다.

◆ 코로나19 임대료 인하 요구권...감액 폭 5%룰 배제  

상임법 상 상가임대차 계약 기간은 원칙적으로 1년이고 이 기간 동안에는 월세나 보증금 등 임대료를 변경할 수 없다.

다만, 예외적으로 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우"에는 당사자는 월세나 보증금 증감을 상대방에게 청구할 수 있도록 하고 있다.

코로나19 사태로 인한 영업활동 위죽과 매출감소도 '경제사정의 변동'에 해당될 수 있지만 전례가 없는데다 법 해석에도 의견이 갈릴 수 있는 만큼 실제 이 조항에 의해 월세 등의 감액을 청구하는 임차인은 흔치 않은 게 현실이다.

개정법은 이런 현실을 감안해 법조항을 '경제사정의 변동'에서 ‘감염병의예방및관리에관한법률에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 수정했다.

코로나19 같은 감염병 사태 시에도 임차료 감액청구권 행사가 가능하다는 것을 명확히 하기 위해서다.

임차인이 요구할 수 있는 월세 등 감액 규모에 대한 제한은 없다.

현행 상임법도 건물주의 '증액' 청구권은 5% 이내로 제한하고 있지만, '감액'에 대해선 제한을 두고 있지 않다.

개정법이 별도의 규정을 신설하지 않은 만큼 임차인은 매출 감소폭 등을 감안해 임대인에게 적절한 수준의 임차료 감액을 요구하면 된다. 

건물주가 임차인의 임대료 감액 요구를 거부할 수도 있다.

이 경우 임차인이 소송을 걸어 이긴다면 월세 감액은 처음 감액을 요구한 시점부터 적용된다.

세입자가 감액을 요청하는 의사를 표시하고 2년 뒤 원고 승소 판결이 확정되면 세입자는 2년간 깎지 못한 임대료 차액을 돌려받을 수 있게 된다.

임대료 감액 청구는 모든 상가 임대차 계약에서 가능한 것은 아니고 환산보증금이 일정 수준 이하인 거래에서만 적용된다. 서울은 9억원, 부산은 6억9000만원 등으로 지역마다 다르다.

임대료 감액 청구가 가능한 현행 환산보증금 상한. /표=법무부

◆  임대인의 추후 증액 요구권 보장 

코로나19 사태로 인한 경제사정의 변동으로 임대료가 감액되면 건물주 등 임대인은 수입 손실을 보게 된다.

이럴 경우 건물주 등의 반발이 클 것이 뻔한 만큼 개정법은 위기 상황 종료한 이후에는 임대인이 기존에 깍아준 임차료를 전액 보상받을 수 있도로 했다.

현행 상임법은 월세  등 '증액'의 경우헤는 기존 금액의 5%를 넘지 못하도록 규제하고 있다.

개정법은 임대인이 다시 증액을 청구하는 경우 감액 전 임대료를 모두 돌려 받을 때 까지는  5% 증액 상한을 적용하지 않기로 했다.

임대인과 임차인 간의 형평성을 고려한 보완책이라고 할 수 있다.

다만  코로나19 사태로 감액된 금액을 초과해 증액청구를 할 경우에는 현행 5%의 증액 상한이 계속 적용된다.

코로나19 사태로 연간 월세 총액의 10%에 해당하는 월세를 깍아줬다면 추후 계약 갱신 때는 5% 룰과 상관없이 월세를 기존 보다 10% 올릴 수 있는 것이다. 

그러나 임차인이 월세 감액을 받은 후 계약 갱신을 하지 않는 경우에는 임대인은 감액분을 보상 받을 수 없게 되는 등 구체적 적용에서는 분쟁 발생 가능성이 있다.  

◆ 월세 연체 시 계약해지권 6개월로 연장

개정법에는 법 시행 이후 6개월간 연체가 발생하더라도 계약해지나 갱신거절 사유에 해당하지 않도록 하는 특례조항도 포함됐다.

현행법은 3개월간 임대료가 미납될 경우 계약해지나 계약 갱신거절의 사유가 된다고 규정한다.

개정법은 시행 후 6개월 동안은 월세를 못내도 그 횟수를 계약해지나 계약갱신 거절 등의 사유에 적용되는 '월세 3회 연체'(3기 차임액 연체)에 포함하지 않는다.

다만 법 시행 후 6개월을 연체하고, 2개월 추가로 연체할 경우 3번의 임대료를 내지 않은 것으로 돼 계약해지 등의 사유가 된다.

법무부는 “개정법이 코로나19로 위한 위기 상황 속에서 신속하고 안정적으로 작동할 수 있도록 노력할 것”이라며 “개정법에 대한 신속한 상담 진행 등 유관기관에서 개정법 내용에 따라 적극적으로 국민들께 도움을 드릴 수 있도록 할 수 있도록 지원할 것”이라고 밝혔다.

다음은 법무부가 이번 개정안을 문답식으로 정리한 내용이다.

▶임차인은 어떻게 차임감액을 인정받을 수 있나?

= 임차인은 코로나19로 인해 매출 급감 등으로 현재 차임이 상당하지 않다는 사유로 차임감액청구를 할 수 있고, 당사자간 합의가 이루지면 합의된 금액으로 차임이 감액된다.

당사자간 합의가 이루어지지 않으면 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 법원에 소송을 제기하여 상당한 금액으로 차임을 감액할 수 있다.

▶증액 시 상한 제한(5%) 규정을 적용받지 않는 것은 어떠한 경우인지?

= 코로나 19 등 제1급감염병으로 인한 경제사정 변동으로 차임이 감액된 후 임대인이 경제사정의 변동을 이유로 증액을 청구하는 경우에는 감액 전 차임에 달할 때까지는 증액상한(5%)이 적용되지 않고, 감액 전 차임을 초과하는 증액의 경우에는 증액상한(5%)의 적용을 받는다.

▶환산보증금 초과 임대차에도 적용되는지?

= 현행법 제2조 제3항에 따르면 환산보증금을 초과하는 임대차에는 차임증감청구권 규정이 적용되지 않는다. 따라서 해당 개정규정은 환산보증금 범위 내의 상가임대차에만 적용된다.

▶임대료 6개월 연체 임시 특례 특례의 적용 대상 및 기간은?

= 개정안 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용된다. 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임에 대해 특례를 적용한다.

▶특례 적용의 효과는 무엇인지?

= 개정 내용에 따르면, 개정법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임은 3기에 이르는 차임액 계산 시 포함하지 않는다.
따라서 임차인은 위 기간 안에 연체한 차임액을 이유로 한 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수 기회 상실의 위험으로부터 보호된다.

▶임차인은 특례 기간 동안의 연체차임의 지급의무까지 면제되는지?

=임차인의 임대인에 대한 차임지급의무를 면제하는 것은 아니고, 연체에 따른 지연이자 지급의무도 발생한다.

▶특례 규정의 적용을 받는 상가임대차의 범위에 제한이 있는지?

=제한이 없다.

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