[분석] 대법, 부영 임대아파트 분양전환 시 건축비·택지비 산정기준 새로 제시

건축비, 표준건축비 내 감정평가액→ 취득세 과세표준
택지비, 건설사 선납할인금 포함 → 할인금 뺀 실 매입가
부영 임대아파트 관련 소송 200여건 진행중...파장 예고

김성현 승인 2020.09.03 16:54 의견 13
경남 김해시 젤미마을 1단지 부영아파트 전경. /사진=네이버지도 캡쳐

[포쓰저널=김성현 기자] 국내 대표적인 임대아파트 건설업자인 부영주택이 해당 주택을 분양전환할 때 기존의 건축비와 토지비 산정 기준이 잘못됐다는 대법원 판결이 잇따라 나왔다. 

부영 측은 분양전환 가격 산정 시 ▲건축비는 표준건축비를 상한으로 한 감정평가액으로 ▲택지비는 선납할인금이 포함된 매매계약서 상 매매대금으로 산정했다. 

대법원은 ▲건축비는 당국에 신고한 취득세 과세표준을 기준으로 ▲택지비는 선납할인금을 공제한 실제 납입금액으로 산정해야 한다고 판단했다.

대법원의 판단에 따르면 분양전환가는 부영주택이 산정한 금액보다 낮아지게 된다. 

대법원은 해당 판결 두건을 현재 고등법원으로 파기환송한 상태인데, 유사한 취지로 부영임대아파트 입주민들이 낸 소송은 200여건에 달하는 것으로 알려졌다.

대법원 판결이 최종 확정될 경우 부영주택은 입주자에게 상당한 금액을 부당이득금으로 반환해야 하는 상황에 처할 수 있다. 

3일 법원에 따르면 대법원 2부(주심 박상옥 대법관)는 지난달 27일 경남 김해시 젤미마을 1단지 부영아파트 임차인 796명이 제기한 부당이득금 반환 청구소송 상고심에서 분양전환가 산정시 건축비, 택지비가 부풀려졌다는 임차인의 주장을 받아들인 2심 판결이 대부분 정당하다는 취지로 판결했다. 

다만 “택지비에 대해서는 선납금에 대한 기간이자를 가산해 재산정하라”며 파기환송했다.

부영그룹은 2002년 경남 김해시 장유면 일대에 13~20층, 11개 동, 전용면적 47㎡(공급면적 68㎡), 1530가구 규모의 공공 임대아파트를 건립했다.

2009년 12월 30일 부영주택이 그룹으로부터 분할된 후 해당 단지의 모든 관리 권한은 부영주택이 승계받았다. 

해당 임대아파트는 의무거주기간 5년 또는 임대만기 기간 10년 이후 지방자치단체장의 승인을 받아 입주민인 임차인에게 우선 분양전환해야 하는 곳이다.

2012년 11월 임대기간 10년이 종료되자 부영주택은 가구별 분양전환가를 평균 7532만9000원으로 정하고 입주민들과 분양전환 계약을 맺었다.

분양전환가는 건설원가에 감정평가법인이 평가한 임대아파트 감정평가금액을 산술평균해 정해진다.

건설원가는 ▲최초 입주자 모집당시 건축비 ▲택지비 ▲자기자금이자를 더한 후, 감가상각비를 제외한 금액이다.

구 임대주택법(민간임대주택법)에 따른 임대아파트 분양전환시 분양가 산정방식.


부영아파트 임차인측은 부영주택이 실제 투입된 건축비가 아닌 임의로 산정한 건축비로 분양전환가를 계산해 분양전환가를 부풀렸다고 주장했다.

임차인측은 부영주택이 2002년 해당 아파트를 지으면서 직·간접적으로 지출한 비용을 지방자치단체에 신고하는 취득세 과세표준을 기준으로 건축비를 재산정해야 한다고 했다.

부영주택이 해당 임대아파트 건축 당시 김해시에 신고한 취득세 과세표준액은 506억7325만9964원이다.

이에 대해 부영주택측은 취득세 과세표준 외에도 추가적인 비용이 발생했다며 아파트의 사용승인도면을 기준으로 시중 물가, 표준품셈, 평균낙찰률에 따라 건축비를 추정한 감정 결과가 정당한 건축비에 가깝다고 반박했다.

부영주택이 의뢰해 평가받은 건축비 감정평가 금액은 752억8587만1908원이다.

임차인측과 부영주택이 주장하는 건축비는 246억1261만1944원 차이가 난다.

앞서 2심은 “구 임대주택법(현 민간임대주택법)에 따르면 건축비는 실제로 지출한 건축비를 의미한다”며 “취득세 과세표준은 그 물건을 취득하기 위해 직·간접적으로 소요된 일체의 비용으로, 건물 신축의 경우에는 건축공사비와 그 부대비용의 합계액”이라고 판단해 임차인측 승소판단을 내렸다.

대법원은 이 같은 원심을 인정하면서 “취득세 과세표준은 실제로 지출한 건축비를 반영하는 것으로 일응 추정할 수 있다”고 판결했다.

취득세 과세표준 외에 추가비용이 발생했다는 부영주택측의 주장에 대해서는 “부영주택측이 취득세 과세표준 신고 시 어떤 비용을 포함시키거나 누락시키는지 증명할 수 있을 것임에도 이러한 자료도 제출하지 않았다”며 받아들이지 않았다.

택지비와 관련해서 부영주택은 이 아파트 건설을 위해 매입한 대지 5만610.6㎡에 대한 원금 161억7525만8570원과 지연손해금 1억337만8830원의 합계인 162억7863만7400원이 정당한 택지비라고 주장했다.

반면 임차인측은 ▲매입과정에서 부영이 선납할인금 20억1708만4860원을 공제받은 사실 ▲매입한 대지면적 중 아파트 대지면적은 4만9703㎡인 점을 들어 140억580만87원이 택지비가 돼야 한다고 주장했다.

양측 주장에 따른 택지비는 21억6945만8483원이 차이난다.

2심은 “택지비는 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미한다”며 “택지비는 임대사업자가 실제로 납부한 매매대금으로서 선납할인금이 공제된 금액을 기준으로 산정돼야 한다”고 원고승소 판결을 내렸다.

대법원은 선납할인금을 공제해야한다는 2심의 판단을 인정했다.

다만 “택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일로부터 입주자공고 후 6개월이 되는 날까지 택지대금에 대한 기간이자를 택지비에 가산할 수 있다”며 택지비에 대한 부분을 재산정하라고 파기환송 판결을 내렸다.

결과적으로 분양전환가에서 가장 큰 부분을 차지하는 건축비, 택지비가 부풀려 졌다는 임차인들의 주장을 인정하면서, 일부 이자에 대해서만 부영주택의 의견을 수용하는 걸로 판결이 내려졌다.

앞서 2심은 정당한 분양전환가는 가구당 평균 6739만840원으로 보고, 부영주택이 분양전환시 받은 7532만9000원과의 차액이 모두 부당이득액이라고 판단해 반환하라고 판결했다.

임차인측 소송대리인인 김미리 변호사는 “대법원은 원고주장을 받아들이고 부영주택이 주장하는 과세표준은 실제건축비로 볼 수 없다는 상고내용을 배척 했기 때문에 2심의 판결내용이 거의 유지가 되었다고 볼 수 있다”며 “파기환송된 부분은 부수적인 부분이기 때문에 원심 판결 금액에 큰 영향을 주지 않는다”고 말했다.

경기도 동두천시 부영 1단지 임차인들이 제기한 부당이득금 반환 소송 주요 쟁점과 대법원 판결. /표=김성현 기자

같은 날 경기도 동두천시 부영아파트 1단지 우선분양자 379명이 2012년 7월 제기한 부당이득 반환청구 소송에 대한 대법원 판결도 나왔다.

앞선 김해시 부영아파트 임차인들의 주장과 같이 주요쟁점은 건축비와 택지비의 산정방법이었다.

부영주택은 2011년 10월 동두천시로부터 임대주택분양전환 승인을 받고 그해 12월부터 임차인들과 분양전환계약을 맺었다. 분양가는 가구당 약 1억2000만원이었다.

임차인측은 부영주택이 건축비와 택지비를 부풀려 약 1000만원 정도의 분양가를 과대계상하고 부당이득을 챙겼다고 주장했다.

임차인측은 건축비에 대해서는 시청에 신고된 취득세 과세표준을 기준으로, 택지비는 선납할인금을 제외한 실제 매매대금으로 계산해야 한다고 주장했다.

부영주택은 건축비에 대해서는 당시 공사대금을 기재한 장부가 보관기한이 지나 폐기된 만큼 건축비 감정평가 금액에 따라야 하며, 택지비는 선납할인금을 공제하지 않은 최초 매매계약서 상 금액으로 산정해야 한다는 주장을 이어갔다.

2심은 건축비에 대해서는 부영주택의 손을 들어줬다. 택지비는 임차인측의 의견을 받아들였다.

반면 대법원은 “이 사건 아파트에 대해 부영주택의 법인장부를 기초로 신고해 확정된 취득세 과세표준은 실제 지출한 공사비를 반영한 것으로 볼 수 있다”며 “원심은 합리적인 근거없이 이 사건 아파트의 취득세 과세표준이 증명력을 전부 배척하고 감정 결과를 실제 건축비를 인정했다”고 원심의 부영주택 승소판단을 파기했다.

이어 “취득세 과세표준은 실제 건축비를 인정함에 있어 도면과 통계자료로 추정한 감정 결과보다 증거가치가 훨씬 높다고 볼 수 있다”며 “감정 평가가 이 사건 아파트의 취드세 과세표준보다 실제 건축비를 잘 반영하는 자료로 보기 어렵다”고 판단했다.

택지비와 관련해서는 “임대사업자가 공급받은 공공택지의 대금을 선납함으로써 대금을 일부 할인받은 경우 분양전환가격의 기초가 되는 택지비를 산정할 때에는, 선납할인금을 공제하고 임대사업자가 실제 납부한 대금을 기준으로 하여야 한다”며 임차인측 승소판단을 인정했다.

다만 2012년 분양전환 당시 분양가를 산정하며 새롭게 감정된 2차 감정평가금액을 적용하지않고, 1차 감정평가금액을 기준으로 삼은 것을 문제삼아 고등법원으로 사건을 돌려보냈다.

해당 사건 역시 주요쟁점인 건축비와 택지비가 부풀려졌다는 임차인의 주장을 받아들인 것이다.

부영주택은 파기환송에서 재산정된 분양전환가와 비교해 초과된 금액에 대해서는 반환해야 한다.

부영임차인연대 이영철 대표는 “민사소송판결에서 그동안 속수무책으로 당해 왔던 억울한 피해를 일정부분 회복할 수 있도록 기준을 마련했다는 점에서 크게 환영한다”며 “현재 다수의민사소송 사건이 대법원 각 재판부는 물론 각지의 1, 2심 법원에 계류중인 가운데 이번 판결이 판단의 기준을 마련한 만큼 나머지 사건들에서도 이와 같은 판결이 시급히 선고돼야 할 것”이라고 말했다.

부영연대에 따르면 같은 쟁점으로 부영주택을 상대로 제기된 부당이득금 반환 청구 소송은 200여건이 넘어간다. 

앞서 검찰은 이중근 부영그룹 회장의 임대주택법 위반 형사사건 공소장을 통해 이 회장이 건축비, 택지비 등을 부풀리는 방식으로 72개 단지 2만1259가구의 분양전환가를 과대계상하고 부당이득을 챙겼다고 봤다.

부영그룹은 이번 민사소송과 관련해 별도의 입장을 내지 않았다. 

경기도 동두천시 부영1단지 임차인들이 제기한 부당이득금 반환 소송 주요 쟁점과 대법원 판결. /표=김성현 기자


 

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