[포쓰저널=김성현 기자] 8.4부동산 대책의 성패를 가름할 핵심 정책 중 하나인 ‘공공참여형 고밀재건축’ 도입이 시작도 전에 서울시와 시민단체의 반대에 부딪혔다.

서울시는 정부의 '35층' 층수 제한 완화에 반대하고 있다. 시민단체는 이번 대책이 아파트값 상승을 부추기는 '투기조장대책'이라고 비판했다.

서울시는 4일 오전 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 대한 정부 합동 브리핑 직후 별도로 브리핑을 갖고 정부 정책에 대한 이견을 밝혔다.

오후 2시 부동산 대책 관련 브리핑을 열고 “높이에 대한 부분은 현재 2030 서울도시기본계획(서울플랜) 틀에서 이뤄지는 것으로 최종 결정했다”고 밝혔다.

2030 서울플랜은 주거용 건물의 경우 용도지역과 입지를 불문하고 ‘35층 이하’로 한다고 명시하고 있다.

이정화 서울시 도시계획국장은 "일반 주거나 준주거나 모두 순수 주거용 아파트만 지으면 35층"이라며 "다만 준주거지역에서 지을 때는 비주거를 포함한 복합건축물인 경우에만 중심지 위계에 따라 40층 이상으로 지을 수 있다"고 말했다.

공공참여형 고밀재건축은 LH한국토지주택공사 SH서울주택도시공사 등 공공기관이 참여해 재건축 사업을 진행하는 대신 용적률을 300~500%까지 완화해 주는 정책이다.

용적률 증가에 따라 층수제한은 50층까지 늘려준다.

증가한 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수한다. 기부채납받은 주택은 장기공공임대, 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다.

용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로, 일반적으로 위로 얼마나 지을 수 있는지를 의미한다.

서울시는 현재 조례로 인해 250%로 제한된 용적률에 대해서는 정부의 정책에 따라 최대 500%까지 완화할 수 있지만, 높이는 서울시의 계획대로 하겠다는 입장이다.

서울시가 층수를 제한하면 건물이 위로 높아지는 것이 아니라 옆으로 넓어져야 하는데, 사실상 용적률 확대의 취지가 무색해 진다.  

서울시 도시정비계획 입안이나 인·허가권을 쥔 서울시가 35층 제한을 고수하는 이상 재건축 50층 아파트는 사실상 불가능하다.

서울시의 반대로 인해 정부의 공급 계획에도 차질이 생길 것으로 보인다.

정부는 서울에서 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 않은 단계에 놓인 사업장 93개(약 26만 가구) 중 20%가 공공참여형 고밀재건축에 참여할 것이라고 보고, 5만 가구 이상의 공급효과가 나타날 것으로 보고 있다.

이는 8.4부동산 대책을 통해 계획된 서울권역 내 총 공급량 13만2000가구의 37.87%에 달한다.

이날 김성보 서울시 주택건축본부장은 브리핑에서 “공공재건축은 서울시가 별로 찬성하지 않은 방식”이라고 말하며 정부와의 협의가 원만히 진행되지 않았음을 시사하기도 했다.

논란이 확산하자 국토교통부와 서울시는 공동 해명자료를 내고 "정부와 서울시 간 이견은 없다"며 "서울시도 공공재건축에 반대하는 것은 아니다"고 밝혔다.

국토부와 서울시는 "공공참여형 고밀재건축은 사업의 층수 제한을 50층까지 효과가 있다"면서도 "단지 및 기반시설 등의 여건을 고려해 정비계획 수립권자인 서울시에서 검토할 것"이라고 했다. 35층 제한을 해제할 것인지에 대해서는 명확한 입장을 내놓지 않았다. 

공공참여 고밀재건축이 오히려 아파트 값 상승을 부추길 것이라는 관측도 나왔다.

경제정의실천시민연합은 이날 8.4부동산 대책에 대한 성명을 내고 “재개발·재건축 규제완화를 통한 공급확대는 투기조장대책”이라고 주장했다.

경실련 부동산개혁본부는 “공공참여형 재건축을 거론하려면 개발이익환수 장치부터 제대로 손보는 것이 우선”이라며 “정부가 토지주와 건설업계에 로또만 안겨주고 있다”고 지적했다.

경실련이 이 같이 주장하는 이유는 용적률이 기존 최대 250%에서 두 배까지 늘어나는 만큼 조합원에게 돌아가는 분양 가구가 많아져 재건축 대상 아파트의 기대이익이 더욱 높아지기 때문이다.

공공참여형 고밀재건축을 도입하면 기부채납을 하더라도 조합원+일반분양 물량이 약 1.5배 증가한다.

증가한 물량만큼 조합원들의 이익도 늘어난다. 

경실련 관계자는 “재건축 아파트들은 노후된 건물임에도 나중에 2채, 3채의 신축 아파트를 받을 수 있다는 기대감에 가격이 계속 오르는 것”이라며 “일부 기부채납 받으면서 조합원의 이익을 더욱 챙겨준다는 정부의 부동산 정책은 결국 아파트값 상승을 더욱 부추길 것”이라고 말했다.

서울시 내 재건축 조합들은 공공참여형 고밀재건축 정책에 대해 당장은 환영한다는 분위기다.

한 재건축 조합 관계자는 “재건축 조합들은 환영하는 분위기다. 조합원 물량이 늘어난다는 것에 상당히 긍정적이다. 이미 시행사를 선정한 조합들도 공공재건축을 추진할 수 있는지 검토 중이라는 말을 들었다”며 “다만 공공이 참여하면서 절차가 상당히 까다로워 질 것을 걱정하고 있다. 공공재건축으로 얻는 이익과 까다로워지는 절차를 두고 저울질 할 것으로 보인다”고 말했다.